Chyba każda wspólnota mieszkaniowa miała w swojej historii funkcjonowania przynajmniej jednego takiego Członka Wspólnoty, który długotrwale uchylał się od płacenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości a tym samym narażał pozostałych członków wspólnoty na płacenie zaliczek o podwyższonej wartości (dziury budżetowa). Nierzadko długotrwale niepłacący właściciele mają innych wierzycieli poza wspólnotą, a to w praktyce oznacza, że część wierzytelności nie zostaje w ogóle odzyskana przez wspólnotę. Tymczasem Wspólnota wymaga nadzwyczajnej ochrony prawnej jako wierzycielka, należy bowiem pamiętać, że tak jak inni wierzyciele mogą wstrzymać dostawę towarów lub świadczenie usług w stosunku do dłużnika, tak wspólnota nie może zaprzestać swojej działalności w stosunku do dłużnika, nie może również wstrzymać dostarczania mediów do zadłużonego lokalu.
W niektórych krajach Unii Europejskiej znaleziono na to rozwiązanie. Przykładem mogą być Niemcy, które zmianami legislacyjnymi doprowadziły do sytuacji, w której należności wspólnot mieszkaniowych znajdują się w procesie egzekucyjnym na drugim miejscu, zaraz po kosztach postępowania egzekucyjnego. Wprowadzono równolegle ograniczenia, które mają zapobiec nadmiernemu uprzywilejowaniu wspólnot oraz zmotywowaniu zarządców oraz zarządów wspólnot do aktywnej działalności w zakresie windykowania należności. Pierwsze ograniczenie dotyczy kwoty dochodzonej należności - nie może ona przekraczać 4% wartości lokalu. Drugie ograniczenie dotyczy roszczeń powstałych w okresie ostatnich dwóch lat.
Również interesujące rozwiązanie wprowadził ustawodawca austriacki, który umieścił wspólnotę mieszkaniową w procesie egzekucyjnym na trzecim miejscu, jeszcze przed roszczeniami zabezpieczonymi hipoteką. Brak jest w prawie austriackim ograniczeń kwotowych, a ograniczenie czasowe wydłużone jest do okresu 5 lat. Dodatkowo ustawodawca austriacki wprowadził zasadę, według której niezaspokojone w procesie licytacyjnym roszczenia wspólnoty są przejmowane przez nowego nabywcę lokalu.
Jak pokazuje praktyka niektórych krajów Unii Europejskiej, są sposoby, aby należycie zabezpieczy interes wspólnot mieszkaniowych, które trzeba mocno podkreślić, pełnią funkcję społeczną a ich ułomna forma czasami utrudnia dochodzenie roszczeń. Trzymamy kciuki za naszych posłów.
źródło: dr. Iwona Szymczak, Uniwersytet Szczeciński, miesięcznik "Wspólnota Mieszkaniowa"