Na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jako czynności przekraczającej zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali podjęta większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnych nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali. W nieco inny sposób przedstawia się jednak sytuacja, w której zmiana przeznaczenia części wspólnej odbywa się w celu jej sprzedaży. Kwestia sprzedaży części wspólnych przez wspólnoty mieszkaniowe nie jest jednoznacznie rozstrzygnięta. Część osób stoi na stanowisku, że do skutecznej sprzedaży części wspólnych potrzebna jest uchwała właścicieli lokali podjęta jednomyślnie. Inni uważają, że wystarczy uchwała podjęta większością głosów. Za tym drugim stanowiskiem przemawia w szczególności brzmienie przepisów ustawy o własności lokali. O skuteczności dokonanej sprzedaży będzie w ostateczności decydował sąd wieczystoksięgowy, który będzie dokonywał odpowiednich wpisów w księgach wieczystych na podstawie przedstawionej mu umowy. Wydaje się, że w ostatnim czasie stanowisko sądów wieczystoksięgowych jest bardziej liberalne, ponieważ np. sprzedaże części wspólnych nieruchomości (odpowiedniego udziału we współwłasności) w związku z ich adaptacją na cele mieszkaniowe są coraz bardziej powszechne. Należy też zwrócić uwagę, że o sprawach przekraczających zwykły zarząd właściciele lokali decydują co do zasady w drodze podejmowanych uchwał. Wydaje się, że nawet przy założeniu, że wszyscy właściciele lokali muszą wyrazić zgodę na sprzedaż części wspólnej nieruchomości, nie muszą bezpośrednio stawać do podpisania umowy przed notariuszem. Organem reprezentującym wspólnotę jest przecież zarząd i to zarząd może w jej imieniu podpisać umowę sprzedaży części nieruchomości wspólnej, oczywiście za wyrażeniem odpowiedniej zgody na dokonanie czynności i upoważnienia właścicieli lokali w uchwale. Uchwała mająca na celu sprzedaż  części wspólnych nieruchomości musi upoważniać zarząd wspólnoty do podpisania w imieniu wspólnoty umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 99 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Na podstawie art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności lub przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wobec tego uchwała upoważniająca zarząd do zawarcia umowy sprzedaży musi być zaprotokołowana przez notariusza (wtedy będzie mieć formę aktu notarialnego). Należy też pamiętać o podjęciu uchwały wyrażającej zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Źródło: http ://www.wm.e1.pl/fotki/File/PrawoWM3R2010.pdf

Karina Podgórska
Kancelaria Prawna Beata Maria Błędowska